读懂贷款新政 展望楼市走向
为更好满足刚性和改善性住房需求，使更多购房者能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，9月1日，人民银行上海市分行、市房屋管理局、市住房城乡建设管理委、国家金融监督管理总局上海监管局联合印发了《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，开始执行购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。
《通知》规定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）购买商品住房申请贷款时，家庭成员在我市名下无住房的，不论是否曾用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策，该规定自通知印发次日起执行。
举例来说，一套总价500万元的住宅房，政策前，二套房最高比例（认购非普通住宅）为70%，即首付款需要350万元。而按照现在新政策，如条件纳入到首套房的认定，那么首付款大约需要175万，相当于房价款的35%，足足比之前少了一半。
同样，纳入到首套房认定标准，其房贷利率也会跟着下调。当前上海二套房利率为5.25%，按照贷款本金200万、30年期等额本息计算，其利息总支出约为198万，月供约为11044元/月。若新政，其利率为4.55%，其利息总支出约为167万，月供约为10193元/月。对比来看，利息总支出减少近31万元，月供减少约851元/月。很明显，此次出台的政策有利于调动“卖一买一”改善需求的积极性。
欧翡观点：中短期看涨一线城市房地产市场 选对板块是核心
认房不认贷政策，是优化调整购房政策的重要体现，有力支持了合理住房消费需求的释放。其惠及的群体多、市场反响非常好。“认房不认贷”政策主要利好改善型人群，对刚需客户而言，政策仍有改善的空间。上海换房家庭或改善型家庭是最直接的受益群体。因为购房者过去要换房，若名下有贷款记录，哪怕房子已经卖了，那么也会被认定为二套房标准。二套房的信贷要求高，很多购房者可能就出现“够不着”的问题。通过落实认房不认贷政策，其有助于降低首付等条件，实质性降低了购房成本。对引进人才的购房也有助力。在上海等大城市，一些引进人才希望购房安家。但如果其在老家有房子和贷款记录，那么按过去政策，在上海购房可能会被认定为二套房。但按照现在的政策，那么就可以按首套房标准进行。我们认为，对于上海而言，这部分购房需求也非常大。尤其是五大新城和一些新兴产业背后的各类人才，都可以更好享受到这个政策。
基于上海城市消费力，目前所处的状况来看，市场普遍做好“有条件”放开认房认贷，但是从这次政策表述来看，没有设置前提条件，因此属于超出市场预判，力度比较大的。一方面有了广州深圳的前期铺垫，再出政策压力不大，另一方面，7、8两月成交数据的确不太理想，上海新建商品住宅成交都只是在50多万平方米，离正常交易有较大落差，此外，在宏观经济复苏进程不及预期、潜在购房者市场信心不足、新房供应结构变化等多重因素影响下，上海房地产市场整体供求有所回落。二手房市场交易意愿也不强，而二手房已连续4个月成交低迷，预计8月份比7月略有好转，但是离开15000套的“及格线”还有较大落差。但可以看到的是7月底以来受政策预期影响，上海二手房市场活跃度有所回升，二手房成交量亦有缓慢恢复。9月是下半年重要窗口期，因此这个时间节点出台政策是预期中的时期。或将为房地产市场情绪带来明显提振效果，预计北京相关政策也将加速推出。
对于政策影响，认房不认贷政策有效地降低了购房成本，积极带动房地产市场的热度，对于市场交易量的活跃必然有显著的作用。当前正值传统“金九银十”阶段，上海房企在推盘上积极性明显增加，而购房者在政策明朗后，入市意愿理应会增强、购房意图也更加清晰。所以供需两端已经释放出非常积极的信号。9月份开始上海楼市交易相较于之前的萎靡不振会明显改善，大概率有触底反弹的可能性，且交易活跃态势会持续，在一二手房等领域都会有重要的表现。同时针对购房者关心的房价问题，购房者购房心态更加理性健康，房价将会保持稳定的基础和良好态势。新政执行后上海新房热度明显有所上升，新房项目到访和认购热度上涨明显，但也与目前处于新房供应高峰有关。二手房市场目前热度反应相对新房较慢，主要原因为本次新政利好的是外地买房的上海首套刚需及上海置换客户，二手房市场的挂牌量有所上升，多数客户置换打新，而卖方目前降价意愿减弱，二手房市场相对此前格局变化是，挂牌量再次上升，议价空间变小。但当前政策刚落地，观望气氛虽然会被止住，但仍旧需要一个消化周期。当前，市场活跃度及成交量有所回升，但多为前期积累的客户。同时，前期积累的购房需求释放后，市场走势仍未明确。欧翡预计真正的井喷预计会是在今年四季度的十一、十二月份，和战场一样，总需要有人带头冲锋，一旦冲锋号角吹响，那就是上海楼市的绝地反击。
但经历过上海房地产市场沉浮的我们依旧是一个观点，没有只涨不跌的市场，也没有只跌不涨的形式，从中短期来看，政策的出台对目前的房地产市场无疑是一剂强心针，势必起到推动作用，但是依旧需要看到其存在的问题，即全国房地产市场因此会两极分化，即一线城市、二线城市等会趋好，三线城市可能维稳为主，四线及以下则因为市场的趋向性更为惨烈。举例来说，一线城市的市场火热，只会让资金涌向大城市，人都是趋利避害的，资金也都是有限的，那小城市只会更缺少交易资金，那少的就是交易量和流通，但不可否认的是大城市依旧是发展中最主要的战略点。就目前市场趋势而言，置换型，改善型的玩家请尽快入场，无需多考虑，至少短期内房价涨基本是定势。投资的话，那一定要看好板块，要明确说哪些板块这谁也不敢保证，但是绝对地段、配套、成熟性以及开发商品质是首要判断依据。预计政策沉淀后的一两年，买对地方，涨幅应该不会低于20%。但回到上面的没有只涨不跌的市场这句话，上海的房价相较于2000年的确是涨太多，任何时候都要保持清醒，避免做了高位接盘侠。可以多和国外一线城市做比较，看看别人房地产发展史，能找到一些相似之处作为参考。一家之言，饭后茶余笑谈一下，看官只管取乐，无需当真。
