三季度京沪写字楼净吸纳量创新高
写字楼出租率是反映地方经济活跃度的一项重要指标，近两年来，空置率升高，成为一线城市写字楼面临的共同问题。但目前最新统计数据显示，一线城市写字楼市场正在恢复生机，租金上升态势明显，空置率明显下降。
上海丨写字楼净吸纳量创新高 二房东模式存隐忧
今年以来，上海写字楼租赁市场持续回暖。多家房地产咨询机构的数据显示，今年三季度，上海净吸纳量创新高，空置率稳步下降，租金也止跌回升。与去年受疫情影响整体写字楼市场租金和出租率都小幅下滑相比，2021年写字楼租赁市场可以说是火爆。世邦魏理仕发布的报告显示，今年三季度，上海写字楼净吸纳量达到44.9万平方米，并创下单季新高；搬迁扩租态势进一步扩大，19个子市场约90%实现正增长。截至三季度末，上海写字楼市场空置率环比下降0.7%至17.1%。前滩和南京西路等板块甚至出现一房难求的局面，前滩空置率更是低至4.3%，仅次于外滩。最近两年有不少核心商务区租户搬迁至前滩等新兴商务区，一来是前滩等新兴商务区的配套齐全，并不亚于核心商务区；再者租金要比核心商务区低，同时一些制造业企业倾向于到新兴商务区购买或租赁整栋办公楼。
在净吸纳量创历史新高的同时，租金指标的趋势性转折也是显而易见的。世邦魏理仕报告显示，上海三季度写字楼市场租金止跌企稳，报价和有效租金较上季度分别上调0.6%和0.8%。空置率方面，上海三季度核心商务区、核心拓展区和新兴商务区空置率分别为11.9%、17.9%和21.7%，环比分别下降0.9%、0.9%和0.2%。
2021年写字楼需求持续升温显示了上海作为国家对外开放窗口城市的良好经济基本面。浦东‘引领区’新政落地已逐步为区域市场吸引更多外资金融、专业服务等行业需求，第三季度浦东需求实现环比上涨近90%，外资占比明显上升。未来六个月，上海写字楼市场预计将有69万平方米左右新增体量入市，租金预计也会持续提升。
租赁市场数据向好的同时，上海写字楼市场也存在一些隐忧，比如非中央商务区空置率达到20%以上、遍地开花的“二房东模式”等。
尽管非中央商务区的租赁市场同样活跃，但根据仲量联行的报告，大量的新增供应导致空置率环比上升1.3%至27.8%。近年来上海甲级写字楼发展较快，每年的新增供应量在100万平方米至150万平方米之间。但其实空置率相对健康。
相比非中央商务区的空置率数据，写字楼市场冒出的“二房东”模式却更让人担忧。一些个人或企业，以略低的价格整层或整栋租赁写字楼，再装修配置办公家具后，分割成大小不同的办公室，加价出租给中小租户。二房东从业主方拿到相对低的租金，同时可能还存在“偷面积”的行为。上海写字楼里的‘二房东’并不在少数，除去核心商务区的高端写字楼，一般一栋楼里总有两三家‘二房东’。”“二房东”对写字楼的市场影响并不大，甚至是加大了市场热度，从另一方面推高了写字楼租金。而且在对于解决小户型需求的问题上是起到积极作用的，特别是核心商务区，相对高端的写字楼基本是没有小户型的，而“二房东”则填补了这个市场空缺。但主要问题是后遗症，之前联合办公的模式，大部分已经退出舞台了，留下了‘一地鸡毛’，一旦‘二房东’出现问题，破产或跑路，则租户的问题等于留给了业主，但实际业主却对租户没有任何责任而言，即无法追责。因此对二房东的管控将会是一个走上台面的问题。
北京丨租赁需求回暖 市场预期乐观
多家房地产咨询机构的统计信息显示，今年第三季度北京写字楼净吸纳量创2018年二季度以来的单季最高。世邦魏理仕的报告指出，全市空置率连续四个季度下降，而从租金报价来看，整体租金降幅收窄，子市场表现分化。望京租金继续上行；其中甲级租金近三年首次环比上涨；中关村租金保持平稳；其他子市场仍有不同程度的跌幅。从这些第三方的统计来看，金融街因需求外溢空置率持续走高，但租金价格相对平稳。作为新兴商圈的代表，中关村软件园位于北京北五环外的海淀西二旗。该园新项目三季度一投入市场就接近满租，园区内租金价格比较平稳。
在市场整体稳定向好的背景下，泛中关村区域受双减政策影响的教育类企业退租大增。仲量联行近期的一份报告指出，教育行业在北京市至少有12万平方米的租赁面积将于年末前完成退租。退租面积最多的区域依次为上地、中关村和望京。这一数据并非简单估算的市场规模，而是真实的退租数据统计。这些退租面积，以头部知名的教育企业为主。教育行业此前扩张、租赁的面积大部分为教室用途，办公用途的面积相对较少，因此单店面积较大。此类面积大部分在品质较低的写字楼或产业园区，以及底商等非标准办公用的空间，因此对于全市整体市场，尤其是甲级办公楼市场影响较小。部分物业此前租户行业配比的韧性较低，教育行业占比较高，确实会在短期面临空置率提升、租金下调的压力，但不具有普遍性。在上地、中关村等IT行业需求旺盛的区域，有教育行业退租的面积在短期内已再次出租，空置被市场快速吸纳。
今年以来，TMT头部企业经营赛道多元化为市场不断注入新动能，并完成多起大面积租赁交易。从近期核心商圈的主要租赁成交来看，TMT行业企业仍是领头力量，如字节跳动、百度在线、阿里巴巴分别在中央商务区和望京-酒仙桥区域新租了上万平方米的写字楼。TMT企业一直是北京商业地产需求的支柱行业，未来随着5G、物联网、云计算、大数据、人工智能、区块链等新一代信息通信技术的创新突破，TMT所代表的数字经济和实体经济日趋融合，对传统产业的渗透和变革日益深远，其涵盖范围不断往外延伸，加上北京数字自由贸易区、北京证券交易所等有利的政策环境加持，TMT对写字楼需求有持续发展的动力。三季度后本轮大部分商圈的供应高峰基本已接近尾声，随着空置率的回落，预计有更多子市场租金将触底。北京证券交易所落地将进一步带动创新型企业、投资机构及相关专业服务机构的集聚。
