三季度上海写字楼租赁反弹，新兴商务区热度上涨

2020年第三季度，随着宏观经济企稳和市场信心的恢复，以及今年上海先后推出的多项政策优化营商环境，外商投资显著增长，加上“抢人”新政的颁布，多管齐下为写字楼市场不断注入能量。上海写字楼市场复苏迹象明显，写字楼租赁需求已回升至疫情前正常水平。其中，中大型写字楼租赁成交数大幅提升，浦东前滩等新兴商务区表现十分抢眼。三季度上海写字楼市场正加速复苏。接下来的四季度，预计前期被推迟的租赁需求加速落地，净吸纳量将延续目前良好态势。

外商投资持续注入、总部经济发挥产业集聚效应、人才引进激发城市活力，带动上海写字楼市场需求进一步释放。

2020年三季度以来，上海市经济运行持续复苏趋势，各项经济指标进一步回升。据上海市统计局数据，前三季度上海地区生产总值27301.99亿元，稳居全国城市第一；GDP增速-0.3%，降幅比上半年收窄2.3%，经济处于稳定回暖状态。其中，前三季度第三产业增加值为20237.33亿元，由上半年的下降0.6%转为增长0.7%，占地区生产总值的74.1%，服务经济在上海的主导地位依旧牢固。

今年以来，上海共举行三次外资项目集中签约，出台24条稳外资措施，不断优化营商环境。即使受到疫情冲击和国际动荡局势影响，上海仍受外商投资青睐。据上海统计局数据，1-9月上海市新增外商直接投资企业数4042家，吸收实到金额155.15亿美元，同期增长6.1%；其中，第三产业实到外资146.59亿美元，增长12.6%，占比达到94.5%。外资吸引力的不断增长，意味着外界依旧看好上海的潜力，未来机遇不断。

不仅是外商，各大公司总部及各地人才同样被吸引至上海。9月以来，阿里巴巴和蚂蚁集团“三总部三中心”、美团上海总部基地及涵盖了大数据、人工智能、智慧医疗、远程教育等多个重点领域的14个项目相继宣布落户上海。同时，上海发布的《2020年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评分办法》，引发极大关注，明显上海也加入了“抢人大战”。人才，是一座城市最宝贵的财富，人才新政对于保持经济活力意义深远。

写字楼租赁需求反弹超预期，开发商对上海信心十足；新兴商务区成三季度热门板块

据国家统计局数据，2020年1-9月全国办公楼开发投资4470亿元，同比增长0.5%，而上海市1-9月办公楼开发投资金额则同比增长21.4%，开发商信心十足，非常看好上海的发展趋势，并积极布局上海写字楼市场。随着宏观经济的复苏和市场信心的恢复，上海写字楼市场租赁需求在第三季度已回升至2019年疫情前的正常水平。上半年受疫情影响有部分新增供应推迟入市，导致7个新项目在三季度集中入市，整体供应量达45.7万平方米；大量新增供应将整体空置率推升2%，至21.1%；租金小幅下降，但跌幅开始放缓，第三季度上海写字楼平均租金7.72元/平米/天，环比下降2.7%。

从租户结构来看，需求的业态在三季度持续拓宽，TMT、金融、制造、专业服务和医疗生命科学百家争鸣。1000平方米以上的中大型租赁成交量大幅提升，表明大型企业的经营状况和预期正在改善。在租赁需求回升的同时，上海各区域写字楼市场迎来新变化。从区域商圈看，浦东前滩、北外滩、徐汇滨江、临港新城等商务板块崛起，不少企业正从陆家嘴、徐家汇等传统核心商务区迁至新兴商务区。为应对市场变化，内环传统核心商务区采用了租金下调、物业升级等应对举措；新兴商务区则加快自身建设，持续吸引企业。可以预见，这些新兴商务区将会把原本的都市外围地带打造成为新的城市商业活动核心区。

投资市场上升空间大，大宗交易成交数增加

相关数据显示，三季度上海写字楼挂牌价格为29746元/平方米，环比上涨3.09%，在一线城市中的表现极为抢眼。分区域来看，黄浦区以34043元/平方米的挂牌价格排在各行政区域的首位，静安、徐汇、闵行和浦东新区写字楼挂牌价格也都维持在3万/平方米以上水平。长宁、普陀、杨浦、虹口、青浦、宝山和嘉定写字楼挂牌价格均处于2万/平方米以上水平。

2020年三季度上海大宗交易市场共录得8笔大宗交易，成交总额为90.2亿人民币。前三季度累计成交总额为441.4亿人民币，较2019年同期下滑了35.7%。自用需求依然强劲，约占了本季度投资总额的30%。机构投资者及地产基金则逐渐在中国疫情缓和以及经济复苏的背景下重拾投资信心，投资总额共占了本季度的70%。