上海商业地产积极回暖，租金降幅收窄，大宗交易亮眼

今年一季度，随着政策持续发力、经济活跃度稳步回升，上海商业地产市场迎来积极回暖，为全年奠定良好开局。多家商业地产机构相继发布2026年第一季度上海房地产市场的报告显示，上海投资市场交易情绪回暖，写字楼、零售物业及仓储物流等板块市场活跃度提升。第一季度，上海写字楼市场投资方面，核心区域资产成交势头活跃，成交总额同比上升。上海旅游市场持续回暖，推动酒店市场稳步复苏。上海甲级写字楼市场需求持续回暖，租金降幅收窄，整体市场表现分化。

大宗交易市场的表现亮眼，2026年第一季度，上海大宗交易市场成交额录得约146亿元，同比增长27%。一季度数宗地标性写字楼成交拉高了单体交易规模，平均单体交易额从2025年一季度的4.8亿元升至6.1亿元，同比增幅同样为27%。2025年以来的趋势得以延续，资金明显向优质标的集中，市场整体呈现回暖态势。

从成交结构来看，呈现两大特征，一是交易聚集内环内，本季度共录得24宗交易，其中15宗为内环内资产，成交总额达103亿元，占一季度总成交额的70%。二是地标受大资金青睐，核心区域物业仍为买家投资首选，投资体量越来越充沛，一季度交易额达97亿元，占总成交额的66%。经历了2025年市场对核心办公物业的持续关注后，2026年一季度迎来密集成交，人民广场、新天地、陆家嘴等核心板块均有地标性办公物业完成交易，延续了去年地标物业的交易热度。这一趋势显示出投资者对核心地段回报率稳定的优质资产依旧青睐，甚至能在一定程度上弱化商业物业土地年限偏短、非单一业权等因素。

继2025年多宗地标交易后，人民广场仙乐斯、新天地新茂大厦、陆家嘴东亚银行金融大厦皆历经一年的市场酝酿，于2026年一季度完成交易。与此同时，前滩等新兴区域本季度也迎来两宗办公物业自用型收购。核心资产不仅具备稳定的现金流回报，更凭借其标志性形象与核心区位优势，满足买方品牌需求与稳健投资目标。一季度三宗交易均有外资卖家出让，结合地产的大周期，2026年外资减持的态势仍将持续。

政策支持长租公寓让存量资产复苏。在城市更新政策的推动下，商办土地改R4迎来第一单市场化交易，苏河Base公寓顺利完成出售。这一案例标志着剩余土地年限较短的存量项目，通过土地转性激活需求，显著提升资产价值。与此同时，退出渠道的多元化，也让长租公寓资产继续保持对投资人的吸引力。城市更新仍将是市区长租公寓主要支撑，市场期待各区出台更多配套支持政策，进一步加快项目落地节奏。

除此之外，零售物业受市场追捧，可供出售物业紧俏，比如2026年一季度位于颛桥的万达广场售予浙江国资为主的基金联合体。截至目前，上海已出售的4座万达广场，买家多为保险公司、信托公司等金融机构。从大宗交易市场来看，当前上海零售物业交易的问题，为市场上可供出售的大型购物中心稀缺。

而酒店资产凭借其稳健的现金流与可观的长期增值潜力，正日益成为高净值客户资产配置中的首选项目。今年一季度，浦东陆家嘴、黄浦、徐汇核心板块相继完成中端型与商务型酒店交易，成交项目平均回报率稳定在5.0%-5.5%区间，反映出市场对核心区域的成熟酒店资产的价值认可。将来在国际或本土头部酒店管理品牌的专业运营下，核心区域酒店资产的经营现金流有望保持稳中有升；但可预计的是优质可售酒店资产趋向稀缺，从而可能让买家有紧迫感。在国际与国内旅游需求同步回暖的形势下，上海酒店市场表现持续强劲，量价齐升、客流稳健，业绩向好。

相关数据显示，2026年首季度，上海国际旅游入境人数约115万人次，同比增长21.4%，其中外籍占比达75%，已恢复至疫情前水平。同期全市五星级酒店入住率同比提升2.4%，平均房价上涨6.6%，RevPAR（每间可售房收入）同比增长11.1%。节假日期间客流显著增长：春节九天长假接待游客2167万人次，同比增长8.4%。上海到访客流强势回升，有力推动酒店业绩稳健增长。部分区域新开业酒店将进一步助力商圈能级提升与整体发展。

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