上海三季度商业地产市场表现
2024年第三季度，上海的办公及零售商业租赁市场活跃度均有改善。租金优惠已成为企业搬迁和整个办公租赁市场升级的主要动力。在上海甲级写字楼市场上，2024年三季度，全市净吸纳量上升至152460平方米。在中央商务区，科技互联网企业、保险公司和律所等内资企业，抓住当前有利的租赁条件进行了较大面积的搬迁活动。与此同时，外资租户仍保持谨慎态度，大多数租户选择续租现有办公空间。在非中央商务区，写字楼市场的净吸纳量录得103119平方米。随着部分乙级写字楼和甲级写字楼之间的租金差距逐渐缩小，更多的乙级写字楼内高品质租户考虑搬迁至甲级写字楼。
从供应情况来看，三季度上海有两个甲级写字楼项目竣工交付，总建筑面积163856平方米。在中央商务区内，南京西路板块上海华润中心项目竣工交付，总建筑面积为91161平方米。新项目的交付进一步推升中央商务区空置率环比上升0.6%至16.2%。非中央商务区有1个项目竣工，总建筑面积72695平方米。尽管新竣工项目的预租有限，但在租金驱动下的搬迁升级需求使非中央商务区空置率环比下降0.5%，达到29.6%。
三季度上海写字楼租金仍处下跌态势，整体市场持续利好租赁方。新增供应带来的租赁压力以及市场有限的需求来源，使业主趋于谨慎：中央商务区租金环比下降5.0%，业主们为保持现有出租率，通过提供更多的租金让利来缩小与非中央商务区项目间的价差；非中央商务区租金则环比下降4.3%，非中央商务区租金的下降驱动了部分乙级或园区租户的升级需求，同时增强了中央商务区部分成本驱动型租户的搬迁意愿。除租金让利之外，部分业主愿意为优质客户提供更多元的一次性投入方案，以促成租赁成交。面对未来大量的新增供应，空置率较高的项目和板块将持续面临租金下行的压力。
在投资市场上，2024年第三季度，上海投资市场共完成28宗交易，成交总额达172.6亿元，较第二季度环比增长14.3%。在成交项目中，金额在10亿元以下的占比高达79%。虽然部分外资机构和内资保险机构有所动作，但大多数投资者仍选择谨慎观望。从交易类别来看，办公资产以34%的成交金额和46%的成交宗数稳居投资市场首位。吸引了包括各行业企业以及政府平台等在内的众多投资者。零售物业也展现出较强的吸引力，三季度成交金额占比达24%，其中外资机构积极入场寻求稳定收益的项目，而高净值人士则通过法拍等渠道成功布局。同时，占比17%的商办综合、占比12%的产业园区及占比6%的酒店等资产也表现活跃，共同营造了一个多元化的投资市场格局。从投资目的来看，市场明显回归投资主导，投资占比高达72%，自用占比则为28%。核心行政区如徐汇、静安、黄浦成交集中，占据近总成交额的三分之一，凸显出市场对核心区域资产的强烈需求。买家构成方面，企业及高净值人士对上海的投资热情显著升温，合计投资交易占比达到57.6%，成为推动本季度市场活跃的重要力量。
另外，三季度外资呈现明显回归趋势，投资交易占比从二季度的3%提升至37%，积极动向预示未来资本流动将更加活跃。在买家构成方面，企业及高净值人士对上海的投资热情显著升温，合计投资交易占比达到57.6%，成为推动三季度市场活跃的重要力量。随着美联储的降息政策实施以及中国央行降息降准的落地，一系列举措共同推进了房地产市场的向好发展，预计未来将有更多大型机构投资者重返市场，共同推动上海市场成交量迈上新的台阶。
