写字楼供应高峰加大去化压力，租赁条件成企业首要考虑因素
空置率增加，且新增供应不断，全国写字楼市场开始进入疲软期。数据显示，今年二季度，上海、北京、深圳和广州甲级写字楼租金均呈现环比下降趋势。预计2024年下半年一线城市写字楼市场租金水平或继续面临下行趋势。而未来几年，写字楼市场的供应高峰将进一步加大去化和租金的压力。今年至2027年，一线城市的写字楼供应量将继续保持高位。另外，除了大中华区的六大主要城市之外，许多二线城市的核心商业区域也将迎来超过百万平方米的新增供应。随着供需关系的转变，企业对办公空间的期望日益提升，不再满足于基础的物业服务。与此同时，在经济环境尚未有明显改善的大背景下，各家企业对未来三年的办公面积扩张持谨慎乐观态度。这无疑将进一步加剧行业的竞争态势。
以上半年全国写字楼租赁去化情况来看，写字楼市场复苏弱于预期，仅为疫情前五年同期均值的43%。但数据也同样能反映出写字楼市场增长潜力犹存，企业对办公扩张选择“大幅增长”和“大幅减少”的比例同步下降。在约250家受访企业中，仅有38%的受访租户计划在未来三年增加办公面积，略低于去年但高于过去三年平均水平。但大幅增减办公面积意愿比例均显著下降，说明企业期望未来三年的业务发展逐步进入新稳态。
其中，不同规模企业均表现出净扩租意愿，中小企业最为突出，大型企业则更注重优化整合现有空间。细分行业层面，未来三年，制造业、科技互联网所代表的新生产力将引领写字楼需求扩张。专业服务稳定增长，金融、地产则减弱不少。科技互联网行业缩减面积的比例明显减少，同时在人工智能相关企业的带动下，新租面积在连续两年大幅下降后首度回升，同比增长2%。
随着可租赁面积充裕、租金下调及租约集中到期，加之企业房地产预算的审慎态度，“搬”或“不搬”成为当前办公楼租赁决策的核心议题。降租或更为灵活的租约条款是企业决定续租或搬迁的首要考量，配套设施和服务紧随其后。另有六成租户将区位优势纳入选址决定性因素；1/3的租户关注楼宇是否符合可持续发展目标以及企业资本支出预算。调查报告显示，有11%的租户表示搬迁的主要目的是寻找新总部，主要集中在专业服务业（23%）、制造业（23%）、科技互联网（19%）和医药及生命科学行业（15%）。而且，总部选址也具备成本控制、楼宇品质等普遍性需求，同时行业特性对选址影响有重大影响，如专业服务业则寻求全市通达性、制造业与科技企业偏好靠近工厂或研发中心。同时，超半数有搬迁需求的企业重视跨楼宇灵活办公空间，显示出伴随总部选址时可能出现的空间整合，企业也高度关注未来办公资产组合的灵活性。
当前，降低人均工位面积和提升共享比例仍是优化空间利用率，以降低房地产成本的有效途径。同时，企业正积极通过调整办公布局、设立变革管理机制及利用房地产科技等手段，力求提升员工体验。在此行情下，要不要为绿色办公支付溢价，企业也变得更犹豫了。在去年的调查报告中，愿意为绿色办公支付溢价的比例为16%，但今年降低至6%。从控制成本的角度，今年多数企业表示溢价暂时不讨论。不过，有20%的企业说不准备支付绿色溢价，但是如果选择的这栋楼没有绿色，就会谈打折。可见ESG对企业仍旧重要。在写字楼租赁市场，绿色出行和绿色认证楼宇已成为企业ESG战略中的重要考量因素。但在成本控制压力下，企业正努力在长期的ESG承诺与短期财务目标间寻找平衡，绿色建筑认证楼宇的租金溢价接受度有所下降，部分租户甚至提出“棕色折价”要求。随着企业零碳目标的临近，企业对绿色楼宇的需求愈发迫切。具备LEED等绿色认证的写字楼在租金上展现出更强的稳定性，而棕色项目（非认证项目）的租金降幅则明显偏高。这一趋势预计将持续，引领市场迈向更加绿色、可持续的方向发展。
从全国市场来看，尽管沪京绿色楼宇渗透率较高，但其他城市仍显不足，这为企业提供绿色战略布局新机遇。当前写字楼市场为租户和业主均带来战略调整新契机。租户应把握市场机遇，通过优化资产组合、提升职场效率与员工体验、引入灵活性条款及推进绿色租赁，实现降本提质与可持续发展。而业主则需精准把握市场需求，关注新兴行业与存量租户升级，通过提供个性化商务配套与增值服务、加速资产绿化等措施，提升楼宇吸引力与ESG表现，以期在激烈的市场竞争中脱颖而出。
