上海成全球最大商办写字楼市场，存量项目更新需寻找出路
上海是全球最大的写字楼市场，截至2024年第三季度，上海甲级写字楼的存量达到1700万平方米。与此同时，这一体量巨大的市场却正面临供需失衡、增量过剩等严峻挑战，2023年甲级写字楼的空置率已超20%。存量商办楼该如何更新焕活，以满足新的市场需求？伴随经济快速变迁与城市化进程不断深化，全球正在经历商办楼的功能迭代更新，并呈现出了三种不同转型模式。
一是对项目功能本身进行升级改造，通过空间重新布局、设施设备升级、建筑规范更改等，以满足城市产业升级的需求。据戴德梁行统计，2022年全球各大生命科学聚集地区均处于增长扩张状态，尤其是旧金山湾区与波士顿。与此相对应，2022年底，美国217个正在建设或规划阶段的办公室转换项目中，50%是将办公室改为实验室。位于芝加哥的Hazel科技总部就是其中的成功代表。两层办公楼经过全面改造后，转变为了拥有办公区、中试车间、干湿实验室等多功能的创新空间。
二是将项目改造为住宅项目，在解决商办写字楼空置率上升问题的同时，缓解住房短缺现状。目前在纽约、洛杉矶、新加坡等多个城市已涌现出大量成功案例。去年，曼哈顿金融区一栋建于1967年的30层办公楼启动改造，将更新为36层的出租公寓。据开发主体统计，利用既有建筑改造将比新建建筑的成本低约三分之一，同时通过调整建筑层数，平衡了改造过程中的面积损失。我国目前也已出台相关政策鼓励商业用房按规定改建为租赁住房。未来，随着制度建设和技术体系的进一步成熟，商办楼宇改住宅或将成为城市更新和可持续发展的重要途径。
三是将项目木改造为酒店、医院、老年人照料设施等其他功能空间，不仅是对建筑物理属性的重新规划，也是供应市场需求、政策导向以及社区功能需求。功能转型将提升商办楼宇的“板块价值”。所谓“板块价值”由基础设施、商业氛围、产业集群三要素构成。单从这个角度而言，上海是一个具备全球竞争力的市场。因为上海的‘板块’分布在内环、中环、中环以外等各个区域，格局上更多元化，在发展上也存在更多可能性。要激发出这种“可能性”，就需要在商办楼宇的实际更新过程中因地制宜、对症下药。上海国际航运大厦的更新便是一个成功案例。该项目木位于浦东新区，距陆家嘴商圈2公里。改造前，大楼主要是作为酒店使用，但由于入住率太低，业主希望将其改造。设计师从地理位置、市场定位等方面对项目木进行了综合评估后，最终保留了塔楼的酒店部分，进行功能整修；同时整体改造裙房，增加面向社区的配套商业。值得一提的是，原本被机电设备占用的裙房屋顶，改造后变成了可以眺望陆家嘴“三件套”的露台花园。如今，更新后的酒店几乎天天满房，露台花园也成了入住客人的打卡点。
