住宅房“以旧换新”效果如何？市场接受度如何？
据不完全统计，截至目前，至少有68个城市推出住房“以旧换新”相关政策。“以旧换新”的城市量级升级，拓展至一线城市；4月以后，“以旧换新”的政策力度也在提升。“以旧换新”的途径丰富，最初的模式为提前锁定新房源并优先出售旧房的“代售购新”模式；二是回购方式，有城市用财政补贴鼓励房企收购旧房以达到卖新的效果，国企和政府收购用作保障房以及安置房；三是，为活跃购房市场，部分城市给予购房者专属优惠、定向取消“限售”。执行一段时间后，各个城市“以旧换新”的效果到底如何？
对于目前的阶段，地产“以旧换新”仍处于因城施策的试点阶段，各地模式差异较大。较为独特的是广东省肇庆市，他们首次提出“旧转保”，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金，并将其全部用于购买商品房。推动住宅“以旧换新”的城市，已经由最初的三四线城市推广至一线城市。5月3日，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会积极响应第五届上海“五五购物节”，联合倡议在上海发起商品住房“以旧换新”活动。在此之前，深圳已经行动，模式与上海类似，均为“代售购新”。据消息，深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会联合发起商品住房“换馨家”活动。
从实际效果来看，“换购模式”正在被推广，实施的范围也在扩大。以最早推出“换购模式”的郑州为例。4月20日正式开启报名以来，10个工作日30组换房群众签订收购协议，10组群众已同步进行“买新”。截至5月10日，郑州二手房“以旧换新”试点工作网络报名平台累计接到报名申请504个，经初审符合收购条件的房源255套，经与换房群众现场洽谈，共有104套房源客户确认换房意向。其中11名已与开发商签订购买新建商品房认购协议。无锡市梁溪城市发展集团有限公司在全市率先发布商品房“以旧换新”公告。在梁溪区范围内试行梁溪城发集团指定主体回购居民存量二手商品住房，居民在梁溪城发集团下属控股在售项目新购商品住房。“以旧换新”活动发布1个月，首批次成交已超过40套，转化率超85%。5月11日梁溪城发集团商品房“以旧换新”2.0版正式发布，“以旧换新”的范围拓展，在无锡市范围内试行梁溪城发集团指定主体回购居民存量二手商品住房，居民在梁溪城发集团下属控股在售项目新购商品住房。4月27日，南京安居建设集团有限责任公司启动主城六区存量住房“以旧换新”试点，首批试点房源共2000套。换购人可用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房，置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%。存量住房收购价格以评估价为依据。从4月27日上线至5月5日，微信小程序平台登记意向报名3610组，初审符合条件2947组；在售项目现场累计来访1705组，缴纳新房意向认筹金322组。
研究表示，“以旧换新”意在打通一二手房置换链条，促进改善需求释放。同时，“以旧换新”是消化存量房产的政策抓手，响应了政治局会议“去库存”号召。4月30日，中央政治局会议定调房地产：要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。今年4月以来住房“以旧换新”的政策力度出现提升。2023年下半年至今年一季度出台住房“以旧换新”政策的主要为二三线城市，模式以政府收储和换房补贴为主，其中政府收储模式基本只能换购由收购主体开发的新房，大多未明确收购套数，或是套数相对较少，因此未能产生较大影响。而在今年4月郑州出台政策后，由于力度相对较大，且允许购买其它房企开发的项目，市场关注度开始提升，此后南京亦出台2000套的政府收储方案。4月政治局会议定调后，地产“以旧换新”的城市范围和政策力度有望加码，通过直接消耗库存，对平衡房地产供求关系施加更大影响。
