2024上海办公租赁市场简述
一季度，甲级写字楼净吸纳量8.58万平方米，比去年四季度略跌9.86%，比去年同期下降37.49%。当期供大于求，甲级写字楼整体空置率持续上升，达22.0%，比去年四季度微涨0.2%；一季度甲级写字楼平均租金7.80元/平方米/天，略微下跌。从行业来看，TMT、贸易制造、及专业服务为本季度三大主力行业。伴随消费需求的复苏，批零贸易行业占比达到20%以上，一些新项目吸引了部分外资、生活类消费品类客户。同时互联网+行业参次不齐，软件、平台、数据服务、技术支持等TMT相关行业仍有热度。专业服务细分领域咨询、律所、人力资源等行业是主力。传统行业写字楼的需求已越来越难跟上写字楼同质化产品的新增速度，未来需求提升需要在新质生产力下产业的突破与发展。通过改造提升传统产业、壮大发展新兴产业及积极布局未来产业有利于加速产业之间的融合与创新，这也是写字楼市场未来需求提速的关键。
一季度，上海经济保持增长，多项经济指标持续向好，带动上海消费品市场及零售商业市场活跃。上海中高端购物中心市场整体空置率同比下跌0.72%，至9.38%，为2022年以来历史最低点。上海全市中高端购物中心首层平均租金报价保持在25.6元/天/平方米。而核心商圈内的成熟项目在销售额增加、高入驻率及租户调整的带动下，租金不断上涨。核心区域的租金水平同比上升0.34%，为62.1元/天/平方米。今年上海零售商业市场预计将有超180万平方米的新项目入市，其中包括宜家荟聚、超级合生汇和龙光蓝鲸世界等。随着新兴区域的持续发展，预计全市平均租金将被进一步拉低。若干现有零售商业将通过翻新物业设施、优化租户组合，以及设置体验式零售空间来保持差异化竞争。不断提升的居民收入和消费支出水平将继续支撑上海零售商业市场的发展。今年上海出台《本市促进服务消费提质扩容的实施方案》，提出了涵盖文旅、交通体育、餐饮和居家服务等11个服务消费领域到2027年的具体目标，将采用5.5G、VR、AI、北斗卫星等前沿科技，打造消费市场的新场景，新业态。有鉴于此，上海零售商业市场将在未来几年进一步升级。
商业地产品牌业态不断调整；一方面，近期香氛类品牌开店需求旺盛，所以大量头部开发商载体对零售业态有所调整，引入大量香氛类零售品牌并布局首店、概念店等。由此可见零售消费的客单价有下降的趋势。另一方面，随着苹果上海静安店于近日揭开面纱，作为中国最高规格旗舰店，等级仅次于苹果的纽约第五大道店，可见外资3C零售品牌对上海市场仍有着强大的信心。相比传统服饰类零售品类，3C类相关产品线下销售比例逐年递增且平稳，消费者更热衷于线下购买3C产品。3C类品牌稳定的增长，对于开设线下门店的租金承受能力更强，就载体端而言选择3C类品牌可能承受更小的风险。最后，“绿色健康”和“户外运动”持续受到消费者的青睐，线上消费呈现爆发式增长。因此，在上海越来越多的国际户外品牌开始广泛的开设直营店或旗舰店，同时载体端也开始逐渐将运动品牌作为主力店来打造。在目前的消费趋势下，消费者逐渐趋向理性，购买过程、消费频次、消费动机和消费客单价等都有着显著的变化。大家更愿意在服务类消费的细分品类中进行消费。如休闲娱乐类、运动健身类、自我教育类的消费已成为现阶段的消费新亮点。
上海大宗市场投资情绪趋于保守。一季度，上海仅录得16宗、共计103亿大宗交易，成交金额同比下降28%，降幅明显。一方面，受大量新增面积及吸纳降低影响，投资类写字楼市场持续低迷；同时，美元高息、美联储或推迟降息等背景下，外资出手趋于谨慎；叠加内资开发商持续出货缓解资金压力——三管齐下，上海大宗交易市场成交金额降至近五年同期一季度最低。
